Spisana umowa z ekipą to najprostszy sposób, żeby uniknąć sporu o zakres i pieniądze. Poniżej lista punktów, które powinny się w niej znaleźć, oraz przykład harmonogramu dla remontu średniego mieszkania 58 m² z naszego cennika.
Najważniejsze zapisy
- zakres prac z metrażami i listą pomieszczeń;
- cena – ryczałt albo stawki jednostkowe; porównaj je ze średnimi KB.pl dla Elbląga [L3];
- stawka VAT – 8% dla mieszkania do 150 m² [S13];
- kto kupuje materiały i jak są rozliczane;
- terminy startu, etapów i końca, z karą za opóźnienie;
- odbiory częściowe przed zakryciem instalacji i odbiór końcowy;
- odpady – kto i dokąd wywozi gruz.
Przy większych pracach z projektem to umowa o roboty budowlane [S16]. Przy typowym remoncie mieszkania zwykle umowa o dzieło, do której stosuje się przepisy o wadach dzieła [S17].
Regulamin budynku w umowie
Wpisz do umowy, że ekipa przestrzega regulaminu budynku. W ESM „Sielanka” wiercić, szlifować i kuć można tylko w dni powszednie od 8:00 do 19:00 [L8]. Przed takimi pracami trzeba powiadomić sąsiadów z klatki osobiście lub ogłoszeniem [L8]. Odpady budowlane wywozi na własny koszt ten, kto je wytworzył, i nie wolno ich wrzucać do pojemników [L8].
PSZOK przy ul. Mazurskiej 42 przyjmuje od gospodarstwa domowego do 1,5 t gruzu rocznie bez dopłaty, ale nie świadczy transportu [L5]. Ustal, czy wywóz jest w cenie i czy ekipa zamówi kontener.
Harmonogram: remont średni 58 m², ok. 21 490 zł
| Etap | Termin | Co sprawdzasz | Rata |
|---|---|---|---|
| Uzgodnienie przeróbek instalacji ze spółdzielnią [L9] | przed startem | pisemna zgoda | – |
| Skucie łazienki, instalacje wod-kan i elektryczne | 1. tydzień | trasy rur i przewodów przed zakryciem | 30% |
| Płytki, kabina, stelaż, umywalka | 2. tydzień | spadki, szczelność, fugi | 25% |
| Gładź na sufitach, malowanie, płytki w kuchni | 3. tydzień | równość przy świetle bocznym | 25% |
| Cyklinowanie, grzejniki, oświetlenie, sprzątanie | 4. tydzień | protokół końcowy | 20% |
Kwoty liczymy na stawkach KB.pl [L3]. Przy grzejnikach pamiętaj, że w ESM „Sielanka” ich wymiana należy do użytkownika lokalu, ale cała reszta instalacji c.o. to obowiązek spółdzielni [L9].
Zadatek, zaliczka, odstąpienie
Zadatek działa w obie strony. Jeśli wykonawca nie wykona umowy, możesz od niej odstąpić i żądać dwukrotności zadatku. Jeśli to Ty nie wykonasz umowy, ekipa może go zatrzymać [S15]. Gdy umowę podpisujesz w swoim mieszkaniu, masz 14 dni na odstąpienie, a po nieumówionej wizycie 30 dni [S19]. Prosząc o wcześniejszy start, pamiętaj, że po pełnym wykonaniu usługi prawo odstąpienia wygasa [S20].
Ryczałt czy kosztorys
Przy ryczałcie wykonawca nie może żądać dopłaty, nawet jeśli rozmiaru prac nie dało się przewidzieć – sąd może podwyższyć ryczałt tylko przy nieprzewidywalnej zmianie grożącej rażącą stratą [L23]. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym cenę liczy się z zestawienia prac i kosztów [L24], więc dodatkowe metry gładzi podniosą rachunek. W starym bloku, gdzie po skuciu płytek mogą wyjść niespodzianki, ryczałt chroni portfel, ale ekipy często doliczają do niego zapas.
Kiedy płacisz
Jeśli umowa nic nie mówi, wynagrodzenie należy się dopiero przy oddaniu dzieła [L25]. Raty z harmonogramu wyżej to umowne odstępstwo – dlatego każdą ratę wiąże się z odbiorem konkretnego etapu [L25].
Opóźnienie lub fuszerka w trakcie
Gdy ekipa tak się spóźnia, że nie zdąży w terminie, możesz odstąpić od umowy jeszcze przed jego upływem [L26]. Jeśli prace idą wadliwie, wezwij na piśmie do poprawy z terminem; po nim możesz odstąpić albo zlecić poprawki innej firmie na koszt pierwszej [L27]. Te same zasady stosuje się do umowy o roboty budowlane [L28]. Zlecenia z gmin powiatu: obszar.
Odbiór i rękojmia
Odbiór końcowy zrób z protokołem i listą usterek z terminem ich usunięcia. Wadę trzeba wykryć w ciągu 2 lat, a gdy chodzi o nieruchomość, w ciągu 5 lat [S18]. W sporze pomoże Miejski Rzecznik Konsumentów przy ul. Kosynierów Gdyńskich 42 [L12]. Przyjmuje tylko mieszkańców Elbląga i nie prowadzi spraw zgłoszonych e-mailem [L12].
Remont z dopłatą PFRON
Przy dopłacie z ECUS lub PCPR umowę z wykonawcą podpisz po umowie o dofinansowanie. PCPR przeprowadza wizję lokalną przed decyzją i odbiera prace po ich zakończeniu [L11]. W ECUS kwota zależy od zweryfikowanego kosztorysu i limitów na konkretne prace [L10].
O wyborze firmy piszemy w poradniku jak wybrać ekipę. Wyślij zapytanie albo zadzwoń: TODO 000 000 000.
Przepisy i źródła, stan na 22.10.2026
- [L3] KB.pl – Cennik remontów i wykończeń mieszkań w Elblągu 2026 (opubl. 29.04.2026)
- [L5] ZUO Elbląg – PSZOK, ul. Mazurska 42
- [L8] ESM „Sielanka” – Regulamin porządku domowego (obowiązuje od 23.03.2026)
- [L9] ESM „Sielanka” – Regulamin napraw wewnątrz lokali (2020)
- [L10] Elbląskie Centrum Usług Społecznych – Dofinansowanie likwidacji barier architektonicznych (PFRON)
- [L11] PCPR w Elblągu (powiat elbląski) – Likwidacja barier architektonicznych
- [L12] BIP Elbląg – Miejski Rzecznik Konsumentów
- [L23] wynagrodzenie ryczałtowe (Kodeks cywilny, art. 632)
- [L24] wynagrodzenie kosztorysowe (Kodeks cywilny, art. 629)
- [L25] termin zapłaty wynagrodzenia (Kodeks cywilny, art. 642)
- [L26] Kodeks cywilny, art. 635 – opóźnienie wykonawcy
- [L27] wadliwe wykonywanie dzieła (Kodeks cywilny, art. 636)
- [L28] Kodeks cywilny, art. 656: umowa o roboty budowlane
- [S13] Ustawa o VAT (prostowprawo.pl)
- [S15] Kodeks cywilny (prostowprawo.pl)
- [S16] prostowprawo.pl: Kodeks cywilny
- [S17] Kodeks cywilny (prostowprawo.pl)
- [S18] prostowprawo.pl: Kodeks cywilny
- [S19] prostowprawo.pl – Ustawa o prawach konsumenta
- [S20] prostowprawo.pl: Ustawa o prawach konsumenta